г. Бишкек
11 июня 2015 года
Проект Государственной программы «Доступное жилье 2015 - 2020» (далее – проект программы) был разработан Министерством экономики Кыргызской Республики (далее – МЭ КР) во исполнение постановления Жогорку Кенеша Кыргызской Республики «О подготовке общегосударственной Программы строительства доступного жилья» №4055-V от 21 мая 2014 года и вывешен на сайтах МЭ КР и Правительства Кыргызской Республики для общественного обсуждения.
Общественный совет Министерства экономики Кыргызской Республики (далее – ОС), изучив проект программы, пришел к мнению, что он не предусматривает «доступное жилье» для большинства граждан страны. Ключевым элементом проекта программы является уменьшение процента ипотечного кредита до 10% годовых по сравнению со сложившимися в настоящее время на рынке 25-27%. Проект программы предусматривает следующие условия:
1) требуется первоначальный собственный взнос гражданина в размере 30% стоимости приобретаемой квартиры;
2) гражданину предоставляется ипотечный кредит в размере 70% стоимости квартиры под 10% годовых на 15 лет.
ОС пришел к мнению, что согласно данному способу, если даже процент ипотеки будет 0% годовых, то от этого жилье не станет доступным для абсолютного большинства граждан страны. Например, если 2-х комнатная квартира в настоящее время на рынке стоит 45 тысяч долларов и эту сумму нужно вернуть в течение 15 лет (или 180 месяцев) без каких-либо процентов, то гражданин должен будет ежемесячно возвращать по $250. В настоящее время средняя заработная плата в стране составляет примерно $200 в месяц. Если в семье будут работать муж и жена, то их ежемесячный доход составит $400. Если из этих $400 они ежемесячно будут возвращать по ипотеке $250, то им на проживание останется всего лишь $150, на что семья не сможет прожить в течение одного месяца (оплачивать коммунальные услуги, приобретать одежду, еду и т.д.). Также нужно учесть, что в течение этих 15 лет в семье будут периоды, когда жена будет уходить в декретный отпуск, отпуск по уходу за ребенком и не будет работать и, следовательно, не будет зарабатывать. Получается, что в такие периоды, семья должна будет возвращать кредит - ежемесячная сумма которой ($250) будет превышать заработок семьи ($200). Как Вы понимаете, - это не возможно. Проект программы предусматривает доступность жилья не для всех граждан, а лишь для небольшой категории граждан с высоким заработком (свыше $500 - $600 в месяц).
Вывод: жилье согласно проекту программы не является доступным для абсолютного большинства населения страны: учителей, врачей, милиционеров, военнослужащих и других категорий граждан, которые имеют заработок ниже среднего по стране.
В связи с этим, ОС предлагает другие способы (пути, механизмы), которые сделают жилье доступным для большинства граждан страны.
Каким образом можно сделать жилье доступным для большинства населения страны?
Вариант 1: Предоставлять ипотечный кредит под низкие проценты и увеличить
сроки погашения кредита
и / или
Вариант 2: Снизить себестоимость строящегося жилья за счет выполнения части
строительных работ самими гражданами в составе ЖСК
Вариант 1. Предоставление ипотечного кредита под низкие проценты и
увеличение сроков погашения кредита
ОС предлагает использовать опыт Канады, где применяется следующая формула: 60 лет (возраст, когда человек выходит на пенсию) минус возраст человека берущего ипотечный кредит (например, ему 25 лет) = 35 лет (получится срок погашения ипотечного кредита), ипотечный кредит предоставляется под 1 или 2% годовых.
Применим этот способ к условиям в нашей стране: гражданин, взяв ипотечный кредит $45 000 на 35 лет под 1 или 2% годовых, будет возвращать кредит ежемесячно в сумме примерно $125. То есть семья с доходом $400 в месяц сможет взять такой ипотечный кредит, ежемесячно возвращать кредит с процентами и у неё останется достаточно денег для проживания ($275).
Вариант 2. Уменьшение себестоимость жилья за счет
выполнения части строительных работ самими гражданами в составе ЖСК
В рамках Государственной Программы «Доступное жилье 2015 2020» предлагаем создать при Правительстве Кыргызской Республики в качестве исполнительного органа программы Государственное учреждение «Доступное жилье» (далее - ГУДЖ), высшим органом которого будет Наблюдательный совет, состоящий из 10 человек, 5 из которых будут представители высших государственных органов, 5 – будут представители гражданского общества.
Деятельность ГУДЖ, в целях предотвращения коррупции, должна быть построена 100% на прозрачной основе: на сайте ГУДЖ на регулярной основе должна публиковаться информация о доходах и расходах ГУДЖ, а также принятые решения органами управления ГУДЖ (имеющие отношение к реализации программы по доступному жилью).
ГУДЖ в каждом городе, где будет строиться доступное жилье (города Бишкек, Ош, Джалал-Абад, Баткен, Каракол, Нарын, Талас, Кызыл-Кия, Кант, Кара-Балта, Токмок и другие), должен создать местные Дирекции по доступному жилью в составе:
1) Мэров городов, депутатов местных кенешей
2) Руководителей учреждений по архитектуре, коммунальных служб города
3) Представителей общественности
Дирекция в каждом из вышеуказанных городов: проектирует микрорайон, где, кроме многоквартирных домов, предусматривается строительство социальных объектов (школ, медицинских учреждений и др.), а также коммерческих объектов (супермаркетов, банков, ресторанов, кафе, спортивных сооружений и т.д.). Если нет свободной земли в том или ином городе (например: города Бишкек и Ош) Дирекция, в целях строительства микрорайона для доступного жилья, выкупает земли в частном секторе в районах с одноэтажными ветхими строениями. Далее Дирекция на аукционе продает земельные участки данного микрорайона, предназначенные для коммерческих объектов, и за счет вырученных средств компенсирует свои расходы на снос жилья в частном секторе и другие необходимые расходы.
Дирекция создает дочернюю строительную организацию, которая строит каркасы многоквартирных домов согласно проекта микрорайона.
Далее Дирекция распределяет строящиеся квартиры гражданам в соответствии с очередностью в мэриях городов – гражданам, которые согласны принять участие лично в дальнейшем строительстве данного дома в составе жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Данные граждане создают ЖСК (по принципу: один многоквартирный дом – один ЖСК). Дирекция выдает каждому члену ЖСК ипотечный кредит в размере $10 000 под 1-2% годовых на 10 лет.
Далее ЖСК на общих собраниях своих членов будет самостоятельно решать - каким образом достраивать дом: какие работы выполнять членам ЖСК самим, а на какие работы нанимать специалистов, где и по какой цене покупать строительные материалы и т.п.
При строительстве дома есть очень много работ, выполнение которых не требуют наличия специальной квалификации, такие работы граждане могут выполнять сами в выходные дни и во время своих трудовых отпусков. Вот пример из реальной жизни: ЖСК «Конуш» нужно было сделать "шубу" на внешние стены строящегося 5-ти этажного 60-ти квартирного дома (расположенного по адресу: г. Бишкек, ул. Колобаева, дом 35). Рыночная цена только на выполнение работ, без стоимости материалов, - составляла 25 сомов за 1 квадратный метр, а нужно было сделать шубу на 4 000 квадратных метрах, это стоило бы 100 тысяч сомов. Таких денег у ЖСК не было и они вышли из ситуации следующим образом: наняли технику и двух специалистов, а все остальные работы не требующие квалификации выполнили сами. Они арендовали на 5 дней специальную технику: (1) растворную машину (которая делает штукатурный раствор и по шлангам подает его для равномерного разбрызгивания на стены) и (2) подъемную машину, для того чтобы достать стены 5-го этажа (подъемник при помощи которого меняют лампочки на столбах города). Они наняли двух квалифицированных специалистов на 5 дней: один умел «делать шубу» - равномерно разбрызгивать раствор на стены дома, другой умел управлять машиной для раствора и говорил членам ЖСК: сколько нужно песка, цемента, извести и воды. Вся остальная простая работа (таскать песок, цемент, известь, воду и загружать их в растворную машину) была выполнена самими членами ЖСК. Итого, ЖСК потратил на то чтобы сделать «шубу» меньше 5 тысяч сомов (2 тысячи сомов за аренду техники, 3 тысячи сомов – на оплату труда двух специалистов). Таким образом: работу, которая стоила 100 тысяч сомов, ЖСК выполнил за 5 тысяч сомов, - это в 20 раз меньше рыночной стоимости. Этот же метод ЖСК применял при осуществлении всех других работ: заливка и выравнивание полов, строительство трансформатора, строительство тротуаров, проведение телефона, планировка территории дома и т.д. Также стоимость других строительных работ была снижена также в разы за счет того, что среди членов ЖСК были сантехники, электрики, сварщики, прораб (до 10% или 5-6 человек из 60 членов ЖСК), которые с помощью остальных членов ЖСК провели в дом отопление, горячую и холодную воду, канализацию, электроснабжение. Следует также отметить, что развитие технологий год за годом облегчает строительство многоквартирных домов. Например, в настоящее время при строительстве канализации внутри многоквартирного дома уже не применяются трудно монтируемые тяжелые дорогостоящие чугунные трубы, вместо них применяются легкие пластиковые трубы, которые монтируются легко и быстро как детский конструктор – с монтажом которых справятся все граждане под надзором одного опытного специалиста. Итого, за один год, потратив совсем немного денег, ЖСК достроил свой дом: 60 семей обеспечили сами себя жильем.
Используя этот опыт, можно было бы обеспечить жильем значительную часть нуждающихся в жилье граждан Кыргызстана с низким уровнем семейного дохода. Строительство доступного жилья данным способом может предусматривать следующие условия:
1) гражданину для строительства двухкомнатной квартиры предоставляется ипотечный кредит в размере $10 000
2) срок погашения кредита - 10 лет
3) ежемесячная сумма возврата кредита – примерно $100
4) гражданин принимает участие в строительстве дома в составе ЖСК
Заключение
Следует также отметить, что есть еще один способ строительства доступного жилья, - этот способ применяется Фондом «Хабитат-Кыргызстан» (www.habitat.elcat.kg). Этот замечательный способ основан на взаимопомощи, привлечении волонтеров, международном обмене технологиями по строительству недорого, но качественного жилья, применении метода ашара и других механизмов.
Было бы замечательно, если бы Государственная программа «Доступное жилье 2015-2020» предусматривала 4-5 способов строительства или приобретения доступного жилья. Например:
1) уменьшение процента ипотечного кредита по сравнению со сложившимися на рынке процентами (вариант предложенный МЭ КР);
2) опыт Канады: предоставление ипотечного кредита под низкие проценты и увеличение сроков погашения кредита (вариант предложенный ОС);
3) уменьшение себестоимость жилья за счет выполнения части строительных работ самими гражданами в составе ЖСК (вариант предложенный ОС);
4) метод основанный на взаимопомощи, привлечении волонтеров, международном обмене технологиями по строительству, применении метода ашара (вариант применяемый Фондом «Хабитат-Кыргызстан»);
5) и другие.
В таком случае у граждан страны, нуждающихся в доступном жилье, был бы выбор. Гражданин в зависимости от состояния его здоровья, ситуации в семье и других обстоятельств – мог бы выбрать оптимальный для себя способ приобретения жилья в рамках данной программы. Например:
1) если гражданин здоров и готов поработать на стройке лично – он мог бы выбрать вариант с ЖСК (жилье его будет недорогим и в относительно короткие сроки он сможет рассчитаться с ипотечным кредитом, выплачивая ежемесячно небольшие суммы),
2) если у гражданина есть проблемы со здоровьем и он не может физически работать – он мог бы выбрать вариант «опыт Канады» (он приобретет жилье тогда когда он этого захочет и до выхода на пенсию небольшими порциями рассчитается за ипотечный кредит),
3) если в семье есть небольшие денежные накопления и семейный доход немного выше среднего по стране – данная семья могла бы выбрать – вариант предложенный МЭ КР (жилье обойдется семье дешевле чем на рынке),
4) если гражданин согласен построить свой дом методом ашара, принять помощь других и сам готов оказывать другим аналогичную помощь – он мог бы выбрать вариант применяемый Фондом «Хабитат-Кыргызстан».
Каждый из этих вариантов удобен для той или иной категории граждан.
|
17:43
: 720010, г. Бишкек, ул. Уметалиева 41. Малый конференц зал
